Será a Compra de um Terreno um Bom Investimento?
Em alguma fase das nossas vidas idealizamos a construção da nossa casa, com a arquitetura ao nosso gosto e necessidades. Muitos conseguem concretizar esse sonho, mas para isso têm de passar por várias etapas e dores de cabeça. No próximo artigo vamos entender que particularidades existem na escolha e aquisição deste tipo de compra.
Geotecnia
Tanto para investimento como para habitação própria, para a escolha de um terreno é necessário ter em conta se o terreno tem condições para suportar estruturalmente a obra que idealizamos (moradia, multifração, etc). Por vários compradores, muitas vezes a questão geotécnica é desvalorizada pelo facto de já existir autorização do município para a construção (por ser urbanizável), no entanto, se o comprador quiser verificar a segurança estrutural da sua construção pode optar por realizar ensaios com especialistas. Estes ensaios não são mais do que sondagens simples ao terreno para perceber que tipo de fundações (sapatas) serão mais vantajosas, tanto ao nível estrutural como financeiro.
Generalidades
Para além do que foi já dito, convém mencionar outros pontos que são igualmente importantes na escolha de um terreno, como é o caso de:
Localização – tal e qual como qualquer imóvel, a localização tem de pesar na escolha de um terreno;
Área de implementação – é necessário garantir que a área de implementação é suficiente para construir o imóvel que idealizamos;
Condições topográficas – verificar inclinações acentuadas no terreno, pois em último cenário será necessário realizar movimentos de terras;
Acesso a redes de água, eletricidade, telecomunicações e saneamento – garantir o fácil acesso destas redes ao nosso imóvel;
Particularidades no terreno, como poços, lençóis de águas, entre outros.
Legalização
Relativamente à escolha de um terreno, a questão legal é a mais sensível e complexa. Está diretamente associada ao município, e em particular ao Plano Diretor Municipal.
Existem três tipos de terreno:
Urbano - É um terreno apto para construção, já com as condições básicas reunidas como água e eletricidade. Normalmente já está inserido numa zona com rua, passeio e iluminação;
Urbanizável - São terrenos que ainda não estão servidos das condições anteriormente mencionadas, mas têm a possibilidade de ser urbanizados. Deve informar-se, antes de comprar este tipo de terreno, quanto custa configurar as redes a água, eletricidade, etc4;
Rústicos – São terrenos incompatíveis com o desenvolvimento urbano, sendo por isso terrenos onde a edificação não está permitida.
Por vezes, não é apenas os nomes “urbano”, “urbanizável” ou “rústico” que encontramos quando procuramos um terreno para aquisição. Existem outros conceitos importantes a saber:
Terreno para construção – é igual a um terreno urbanizável;
Terreno com PIP aprovado – o Pedido de Informação Prévia (PIP) aprovado significa que existe uma aprovação das entidades responsáveis a um projeto menos detalhado que o de licenciamento, no qual vincula essas mesmas entidades à aceitação de um futuro pedido de licenciamento;
Terreno com PIP em fase aprovação – terreno que está na aprovação do PIP;
Terreno com projeto aprovado – terreno com licenciamento aprovado e com alvará de construção, isto é, na compra do terreno bastará pagar as respetivas taxas e iniciar a obra.
Em outros artigos iremos abordar mais ao detalhe o que é o Pedido de Informação Prévio, que vantagens e desvantagens existem, qual a sua aplicação, entre outras questões que ficam por analisar.
Tal como já referido, o PDM é o documento que tem de consultar para a compra de um terreno, pois todos os detalhes estão reunidos e de fácil acesso. Existem quatro tópicos no PDM que importa consultar e que não devem ser esquecidos:
O regulamento, a faceta normativa do PDM - responsável por estabelecer as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com carácter vinculativo perante as entidades públicas e particulares;
A plano de ordenamento - O plano de ordenamento é uma planta onde poderá encontrar a alocação de todas as zonas do município;
A plano de condicionantes - No plano de condicionantes, também ele parte do PDM, irá encontrar todas as restrições (caso as haja) a que o terreno que pretende adquirir está sujeito;
Planta de pormenores - Caso o terreno se encontre num loteamento já urbanizado, o plano de pormenor passa a ser o documento que fará mais sentido consultar, uma vez que permitirá uma vista detalhada da área urbanizada.
Documentos necessário
Antes de comprar um terreno é necessário reunir os seguintes documentos, para que não haja entraves e para que o processo seja mais célere:
Regulamento Municipal de Taxas relacionadas com a atividade urbanística e operações conexas do município;
Certidão de registo predial;
Caderneta predial;
Plano Diretor Municipal;
Projeto de licenciamento (caso esteja integrado num loteamento);
Alvará de construção (caso se aplique ao terreno que vais comprar);
Licença de habitabilidade (se for o caso).
Impostos e Taxas
Se alguma vez comprou algum apartamento, então na compra de um terreno não irá observar nada de novo. Os impostos a pagar são os mesmos, ou têm o mesmo nome, poderá apenas variar em termos de valor e percentagens, vamos analisar:
Na compra, o IMT sobre terrenos irá variar entre os dois tipos:
A taxa aplicável de IMT a um prédio rústico é de 5%;
A taxa aplicável de IMT prédio urbano é de 6%.
No que respeita ao valor do IMI a pagar sobre o imóvel será baseado no seu valor patrimonial tributário, sendo que as taxas aplicáveis são as seguintes:
A taxa aplicável de IMI a um prédio rústico é de 0,80%;
A taxa aplicável de IMI a um prédio urbano varia entre 0,30% e 0,45%.
Relativamente às taxas a pagar para o licenciamento, existem dois tipos e que variam de município para município, portanto, é bastante difícil definir valores pois cada caso é um caso.
Taxas Urbanísticas;
Taxa de Compensação Urbanística.
Ao investir em um terreno, é essencial considerar fatores como geotecnia, localização, áreas de implementação, condições topográficas, acesso a redes e questões legais. A obtenção da documentação correta e a compreensão dos impostos e taxas envolvidas também são fundamentais. Esses cuidados garantem uma decisão informada e contribuem para uma experiência mais tranquila e bem-sucedida na construção do seu investimento e do seu sonho imobiliário.
