Deixe de ter medo quando lhe falarem de Operações de Loteamento

Se já considerou investir em terrenos em Portugal, certamente já se deparou na complexidade das operações de loteamento. Este processo, apesar de técnico, tem um papel fundamental na transformação das nossas cidades.

De acordo com a al. i) do art. 2º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de dezembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 177/2001, de 4 de junho, operações de loteamento são todas "as ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente a edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento".

Devido ao novo diploma SIMPLEX, ainda existem muitas dúvidas de como os municípios irão flexibilizar este processo, no entanto, continue a preparar-se para um processo burocrático e ainda uma maior responsabilidade dos técnicos (arquitetos e engenheiros).

O Que Engloba um Projeto de Loteamento?

Quando se fala em projeto de loteamento, não estamos apenas a referir-nos ao desenho de terrenos entregue à câmara municipal. Este projeto é uma peça técnica que deve incluir:

• Traçado das vias de comunicação;

• Pontos de recolha de resíduos sólidos

• Redes de abastecimento de água;

• Redes de esgotos domésticos;

• Redes de águas pluviais;

• Redes elétricas e de telecomunicações;

• Áreas a ceder ao domínio público;

• Zonas ocupadas por espaços verdes;

• Equipamentos públicos caso existam;

• Regulamento de edificação de lotes, com respetivas técnicas de construção e materiais.

Em suma, o pedido de loteamento é uma transformação da cidade.

De acordo com os preceitos delineados nos planos municipais, é obrigatória a alocação de áreas de cedência ao domínio público. Estas áreas são destinadas à criação de espaços verdes públicos e à instalação de zonas para utilização coletiva. A não observância destas cedências pode resultar na aplicação de taxas significativas ou na equivalência em recursos tangíveis, tal como estipulado pelo respetivo regulamento municipal.

Tipos de Terrenos

A elaboração de um projeto de loteamento restringe-se a terrenos já urbanos, urbanizados ou cuja possibilidade de edificação seja contemplada nos atuais planos de ordenamento territorial. Para assegurar a viabilidade do projeto, o requerente pode optar por submeter um pedido de informação prévia. Uma vez aprovado, a realização das obras pode ser iniciada através de uma simples comunicação prévia. Adicionalmente, é possível efetuar ajustes ao projeto e requisitar um pedido de licenciamento. Após a aprovação, o promotor procede ao pagamento das taxas e cauções estipuladas, marcando o início das atividades construtivas.

O Papel dos Profissionais de Arquitetura e Engenharia

Arquitetos e engenheiros desempenham um papel vital no desenvolvimento de um projeto de loteamento. Os arquitetos são responsáveis pelo desenho urbano, definindo a disposição dos lotes, a edificabilidade de cada um e as regras de construção. Por sua vez, os engenheiros asseguram a infraestrutura necessária para que tudo funcione perfeitamente - desde a iluminação até ao abastecimento de água e drenagem.

Emparcelamento e Reparcelamento

As operações de reparcelamento e emparcelamento são técnicas que têm como objetivo reorganizar propriedades, seja agrupando ou subdividindo terrenos. No reparcelamento, é possível agrupar terrenos urbanos e dividi-los novamente, atribuindo novos lotes aos proprietários originais ou a outros interessados. Já o emparcelamento integral ou simples foca-se em terrenos rústicos, permitindo a reorganização dos prédios e a sua concentração em menos parcelas.

Destaque de Terreno

A operação de destaque de terreno é semelhante ao loteamento, mas com a restrição de resultar em apenas duas parcelas após a operação. Este destaque ocorre quando um terreno é dividido em dois, que devem confrontar com a via pública e estar infraestruturados. Contudo, esta opção só pode ser executada se o terreno não tiver passado por operações semelhantes nos últimos 10 anos.

Caução Durante as Obras de Urbanização

No decorrer das fases de urbanização, está prevista a obrigação do promotor de efetuar um depósito caução junto da câmara municipal, por meio de garantia bancária, hipoteca ou seguro. Essa caução deve ser válida até a finalização das obras. O propósito subjacente a esta caução é garantir a execução eficaz e correta das atividades de urbanização. O montante da caução corresponde ao valor indicado nos orçamentos para a realização dos projetos das obras a serem executadas, podendo ser acrescido um montante adicional, não excedendo 5% desse valor, destinado a cobrir eventuais encargos administrativos.

Posteriormente à entrega da caução ao município, torna-se necessário solicitar a restituição da mesma à medida que os processos de edificação vão finalizando.

O Caminho a Percorrer

Portanto, agora que percebemos o processo das operações de loteamento, compreendemos a importância de cada detalhe. Arquitetos e engenheiros têm um papel fundamental, pois são eles que desenham, planeiam e asseguram a infraestrutura de cada projeto. Além disso, os promotores de investimento também têm um papel crucial, não apenas financeiramente, mas também garantindo a execução correta das obras.

Para que este processo seja mais fluído e eficaz, é essencial que os profissionais do setor estejam capacitados e atualizados. Investir em formação técnica é uma das chaves para melhorar e acelerar as operações de loteamento. O futuro do mercado imobiliário português depende do aprimoramento constante de todos os envolvidos neste processo complexo, resultando numa transformação eficiente das nossas cidades.