Descobre as diferenças entre um Arrendamento habitacional e Não Habitacional

Arrendar uma habitação e arrendar uma loja é diferente em vários aspetos, e neste artigo vamos explorar a legislação por detrás destes dois conceitos. Como sabemos, em Portugal o regime jurídico do arrendamento urbano distingue claramente entre arrendamentos para fins habitacionais e não habitacionais (como estabelecimentos comerciais ou escritórios). Esta distinção é fundamental, pois cada tipo de arrendamento está sujeito a regras específicas no que diz respeito aos direitos e deveres do inquilino e do senhorio, prazos para cessação do contrato, renovações e formas de cessação.

1. Enquadramento Legal:

• Arrendamento para Fins Habitacionais: Regulado principalmente pelo Código Civil Português, nomeadamente nos artigos 1064.º a 1113.º, e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.

• Arrendamento para Fins Não Habitacionais: Também regulado pelo Código Civil, nos artigos 1064.º a 1113.º, e pelo NRAU. Contudo, algumas disposições específicas aplicam-se exclusivamente a arrendamentos não habitacionais, refletindo as particularidades das atividades comerciais ou profissionais exercidas nesses espaços.

2. Direitos e Deveres do Inquilino:

• Uso do Imóvel:

• Habitacional: O inquilino deve utilizar o imóvel exclusivamente para habitação, salvo acordo em contrário.

• Não Habitacional: O inquilino deve utilizar o imóvel para o fim específico acordado no contrato, como comércio, indústria ou escritório.

• Obras:

• Habitacional: O inquilino não pode realizar obras sem consentimento do senhorio, exceto as de pequena manutenção.

• Não Habitacional: O inquilino pode realizar obras necessárias à sua atividade, desde que não alterem a estrutura do imóvel e estejam previstas no contrato ou autorizadas pelo senhorio. Se o inquilino (arrendatário) for obrigado a realizar obras no imóvel devido a requisitos legais específicos do seu negócio ou por outras razões alheias à sua vontade, e se essas obras forem necessárias para a exploração da atividade comercial ou industrial, o arrendatário poderá ter direito a ser compensado pelo senhorio.

• Transmissão da Posição Contratual:

• Habitacional: A transmissão do contrato é mais restrita, geralmente limitada a casos de morte do inquilino, permitindo a cessão da posição contratual a familiares que com ele residam.

• Não Habitacional: É permitida a transmissão da posição de arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, ou a pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal.

3. Direitos e Deveres do Senhorio:

• Obras de Conservação:

• Habitacional: O senhorio é obrigado a realizar obras de conservação ordinária e extraordinária, garantindo a habitabilidade do imóvel.

• Não Habitacional: O senhorio deve assegurar a realização de obras necessárias à manutenção do imóvel em condições adequadas ao fim a que se destina. Acrescentasse ainda a possibilidade de o senhorio ter de assumir as despesas relativas a obras que o arrendatário necessite realizar para a normal funcionamento da atividade (obras que estejam relacionadas com o espaço físico).

• Acesso ao Imóvel:

• Habitacional: O senhorio pode visitar o imóvel, mediante acordo com o inquilino, para verificar o seu estado ou realizar obras necessárias.

• Não Habitacional: O senhorio tem direito a aceder ao imóvel para verificar o seu estado, desde que não perturbe o normal funcionamento da atividade do inquilino.

4. Prazos para Cessação do Contrato:

• Denúncia pelo Inquilino:

• Habitacional: O inquilino pode denunciar o contrato a todo o tempo, mediante comunicação escrita ao senhorio com antecedência mínima de 120 dias, se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano, ou de 60 dias, se for inferior a um ano.

• Não Habitacional: As partes podem estipular livremente os prazos de antecedência para denúncia, devendo tal constar do contrato. Em caso de não existir nada estipulado no contrato de arrendamento, aplicar-se-á o disposto no n.º 1 do art.º 1110 do Código Civil. Ou seja, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário por denunciá-lo mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato, uma vez que o prazo era superior a um ano).

• Oposição à Renovação pelo Senhorio:

• Habitacional: O senhorio pode opor-se à renovação do contrato, comunicando a sua intenção ao inquilino com antecedência mínima de 240 dias, se o prazo do contrato for igual ou superior a seis anos, de 120 dias, se for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos, ou de 60 dias, se for inferior a um ano.

• Não Habitacional: As partes podem acordar livremente os prazos de oposição à renovação, devendo tal estar previsto no contrato.

5. Renovações de Contratos e Implicações:

• Habitacional: Os contratos renovam-se automaticamente pelo mesmo período, salvo oposição de qualquer das partes nos termos legais.

• Não Habitacional: A renovação automática pode ser afastada por acordo das partes, permitindo maior flexibilidade na definição da duração do contrato.

6. Formas de Cessação do Contrato:

• Pelo Senhorio:

• Habitacional: O senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria ou de descendentes em 1.º grau, mediante comunicação ao inquilino com antecedência mínima de 2 anos.

• Não Habitacional: O senhorio pode denunciar o contrato nos termos acordados, devendo respeitar os prazos de antecedência estipulados.

• Pelo Inquilino:

• Habitacional: O inquilino pode denunciar o contrato a todo o tempo, respeitando os prazos de antecedência legais.

• Não Habitacional: O inquilino pode denunciar o contrato conforme o estipulado no contrato, devendo cumprir os prazos de antecedência acordados.
  

Em suma, embora existam semelhanças na regulamentação dos arrendamentos para fins habitacionais e não habitacionais, a legislação portuguesa prevê distinções significativas que refletem as diferentes finalidades e necessidades associadas a cada tipo de arrendamento. É essencial que ambas as partes conheçam os seus direitos e deveres específicos, conforme estabelecido no Código Civil e no NRAU, para assegurar uma relação contratual equilibrada e conforme à lei.