Entende como funcionam as Rendas Fixas e Variáveis do setor do Retalho
Em contratos de arrendamento comercial, especialmente no setor de retalho, é comum que o senhorio e o inquilino estabeleçam uma estrutura de renda que inclui uma componente fixa (renda base) e uma componente variável baseada nas vendas do inquilino. Esta componente variável é conhecida como "Breakpoint Percentage” e entra em vigor quando as vendas do inquilino ultrapassam um determinado valor, denominado "Natural Breakpoint".
Fica à vontade para acompanhares este artigo com o excel de cálculo para um caso de estudo de um arrendamento de um espaço comercial, para um período de 10 anos.
Natural Breakpoint
O "Natural Breakpoint" é calculado dividindo a renda base anual pelo percentual acordado para a renda percentual (Breakpoint Percentage). Este cálculo determina o nível de vendas a partir do qual o inquilino começa a pagar a renda percentual adicional.
Natural Breakpoint = Renda Base Anual / Breakpoint Percentage
Exemplo:
Renda base anual: €100.000
Breakpoint Percentage: 5% (0,05) – acordado entre ambas as partes
Natural Breakpoint = €100.000 / 0,05 = €2.000.000
Neste exemplo, o inquilino começará a pagar a renda percentual de 5% sobre as vendas anuais que excedam €2.000.000.
Vamos agora assumir que, para este retalhista, as vendas anuais atingiram os €2.500.000. Uma vez que as vendas anuais ultrapassaram o "Natural Breakpoint", o inquilino irá ter de aumentar o pagamento ao senhorio.
Este acréscimo é calculado pela multiplicação desta variação com o Breakpoint Percentage.
Renda Variável = (Vendas Anuais−Natural Breakpoint) × Breakpoint Percentage
Renda Variável = (€2.500.000−€2.000.000) × 0,05 = €25.000
Assim, além da renda base de €100.000, o inquilino pagará €25.000 de renda variável, totalizando €125.000 em renda anual.
Mas como acordar o Breakpoint Percentage com o retalhista?
O termo "Breakpoint Percentage" refere-se ao percentual de vendas acordado que será aplicado para calcular a renda percentual. No exemplo acima, o "Breakpoint Percentage" é de 5%.
Em resumo, o "Natural Breakpoint" é o ponto de vendas acima do qual o inquilino começa a pagar uma renda adicional baseada no "Breakpoint Percentage" acordado. Esta estrutura permite que o senhorio beneficie do sucesso do inquilino, enquanto o inquilino tem a segurança de uma renda base fixa até atingir um certo nível de vendas.
Exemplo:
Para determinar a percentagem de "breakpoint" é necessário considerar vários fatores, incluindo a renda base anual, as vendas projetadas e as práticas do setor. Vamos simular este processo com base em dados hipotéticos:
1. Definir a renda base anual:
Suponhamos que a renda base anual acordada para o espaço comercial seja de €120.000.
2. Estimar as vendas anuais projetadas:
Com base em análises de mercado, estimamos que o inquilino possa alcançar vendas anuais de €2.500.000.
3. Calcular a Breakpoint Percentage
A percentagem de "breakpoint" é calculada dividindo a renda base anual pelas vendas projetadas.
Breakpoint Percentage = Renda Base Anual / Vendas Anuais Projetadas
Breakpoint Percentage = €120.000 / €2.500.000 = 0,048 ou 4,8%
4. Ajustar a Breakpoint Percentage
Embora o cálculo acima forneça uma percentagem de 4,8%, as partes podem negociar este valor com base em vários fatores, como:
Margens de lucro do inquilino: Se o inquilino opera com margens de lucro mais baixas, pode ser apropriado ajustar a percentagem para baixo.
Atratividade do espaço: Um espaço com maior tráfego de clientes pode justificar uma percentagem mais elevada.
Práticas do setor: É importante considerar as normas do setor para garantir que a percentagem seja competitiva.
Após considerar esses fatores, as partes podem acordar uma Breakpoint Percentage final que seja mutuamente benéfica.
Conclusão
Neste exemplo, a Breakpoint Percentage é de 4,8%. No entanto, este valor serve apenas como ponto de partida, devendo ser ajustado conforme as negociações e as particularidades do negócio.
