Já percebi que é bom investir em casas, mas e se for lojas?

Depois dos últimos dois artigos sobre a legislação do arrendamento comercial e sobre as rendas fixas e variáveis do setor do retalho, vamos reunir as vantagens e desvantagens de investir no imobiliário comercial e industrial.

O mercado imobiliário tradicionalmente atrai investidores para o setor residencial, mas os imóveis comerciais e industriais também podem oferecer oportunidades igualmente interessantes – e, muitas vezes, com um perfil de risco diferente. Se já percebeste que investir em casas pode ser um excelente negócio, talvez esteja na hora de olhar para o potencial de lojas, escritórios, armazéns e espaços industriais.

O que diferencia um investimento comercial do residencial?

A primeira grande diferença entre investir numa habitação e num imóvel comercial ou industrial é a forma como o contrato de arrendamento é estruturado. Enquanto os arrendamentos habitacionais são regulados pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), os contratos para estabelecimentos comerciais e industriais oferecem maior flexibilidade entre senhorio e inquilino.

Além disso, os contratos comerciais tendem a ser mais longos, garantindo maior estabilidade financeira para o investidor, e frequentemente incluem cláusulas que permitem transferir os custos de manutenção e conservação para o inquilino.

Outra diferença relevante é a forma como as rendas são estruturadas. No setor habitacional, as rendas são tipicamente fixas e atualizadas de acordo com índices tabelados. No mercado comercial, há a possibilidade de utilizar um modelo de renda fixa ou variável, sendo esta última ajustada de acordo com a faturação do inquilino, o que permite ao investidor beneficiar do crescimento do negócio arrendado.

Estratégia de revenda de imóveis comerciais

Para além do arrendamento, outra forma de investir em imóveis comerciais é através da revenda. Muitas vezes, os investidores adquirem espaços devolutos ou desatualizados e realizam obras de renovação antes de os venderem a preços mais elevados.

Por exemplo, comprar um restaurante em estado degradado, renová-lo e vendê-lo pronto a operar pode ser uma excelente estratégia para obter lucros rápidos. O mesmo acontece com armazéns industriais, que podem ser reabilitados para se adaptarem a novas indústrias ou operações logísticas, aumentando o seu valor de mercado.

A reabilitação e adaptação de imóveis para venda pode ser um modelo de negócio interessante para investidores que preferem um retorno de capital mais rápido, em vez de esperarem pelo retorno do investimento através do arrendamento a longo prazo.

Então e "Sell and Leaseback"?

Uma das estratégias mais interessantes no mercado imobiliário comercial é o Sell and Leaseback. Neste modelo, uma empresa que possui um imóvel vende-o a um investidor e, simultaneamente, assina um contrato de arrendamento de longo prazo para continuar a utilizar o espaço.

Isto permite que a empresa liberte capital que estava imobilizado no imóvel, enquanto o investidor garante um contrato de arrendamento de longo prazo com um inquilino sólido. Esta estratégia é comum em empresas de retalho, logística e indústria que precisam de liquidez para expandir os seus negócios sem perder a sua localização estratégica.

Se gostaste desta abordagem, aconselho-te a dares um salto ao artigo que fala especificamente sobre esta estratégia: Sale & LeaseBack – Uma estratégia de sucesso quando o “dinheiro está caro”

As vantagens e as desvantagens

Vantagens:

✅ Contratos mais longos – Os contratos comerciais tendem a ter prazos mais extensos, garantindo estabilidade de rendimentos.
✅ Possibilidade de rentabilidade superior – As rendas comerciais costumam ser mais elevadas por metro quadrado do que as residenciais.
✅ Menos despesas de manutenção – Muitos contratos comerciais obrigam o inquilino a assumir custos de manutenção e conservação.
✅ Flexibilidade no modelo de renda – É possível negociar rendas fixas ou variáveis, associadas ao desempenho do negócio do inquilino.

Desvantagens:

⚠️ Maior exposição a ciclos económicos – Em momentos de crise, o setor comercial e industrial pode sofrer mais que o residencial, especialmente no retalho.
⚠️ Possível maior período de desocupação – Encontrar novos inquilinos pode demorar mais do que no setor habitacional, dado que é um mercado mais frio
⚠️ Investimento inicial mais elevado – Os imóveis comerciais podem exigir um capital inicial superior ao de uma habitação.

Vale a pena investir em lojas e armazéns?

Os imóveis comerciais e industriais podem ser uma excelente alternativa para diversificar uma carteira de investimentos imobiliários. Com contratos mais longos, potencial de rendas mais elevadas e menor responsabilidade sobre a manutenção do imóvel, este tipo de investimento pode ser muito lucrativo.

Contudo, é essencial realizar um estudo detalhado do mercado antes de avançar. Avaliar a localização, as condições do imóvel e o perfil dos inquilinos são passos essenciais para garantir que o investimento será bem-sucedido.

Se já investes em habitação, talvez esteja na hora de explorar o potencial do imobiliário comercial e industrial. O mercado oferece inúmeras oportunidades, e para investidores bem informados, pode ser um caminho altamente rentável.