Como deixar de pagar impostos sobre arrendamentos durante 6 anos? – Englobamento, sim ou não?
Muitos investidores imobiliários gostam de ter uma perspetiva a longo prazo dos seus negócios, sendo que alguns preferem optar pelo arrendamento, ao invés do alojamento turístico, que tem outro tipo de despesas. Assim, saber que despesas podes deduzir no arrendamento é um ponto fulcral para que possas pagar o mínimo de impostos possível.
Os senhorios mais experientes sabem de que forma deduzir as suas despesas, mas muitos deles não sabem em que situações devem usar o englobamento, nem que vantagens tem. Mas antes de explorarmos isso, vamos perceber de que forma podemos ser tributados.
Como funciona a tributação dos rendimentos provenientes de arrendamento?
A tributação dos rendimentos de arrendamento em Portugal pode variar dependendo da estrutura através da qual o imóvel é gerido:
Empresa: Os rendimentos são tributados como lucros empresariais, aplicando-se a taxa de IRC.
Trabalhador independente com contabilidade organizada: Os rendimentos são considerados rendimentos empresariais e profissionais e tributados de acordo com as regras do IRS.
Trabalhador independente com regime simplificado: Apenas uma parte dos rendimentos é considerada para tributação, aplicando-se as taxas progressivas do IRS.
Tributação na esfera pessoal com taxa autónoma de 25%: Os rendimentos são tributados de forma independente dos outros rendimentos.
Tributação na esfera pessoal com englobamento: Os rendimentos prediais são somados aos outros rendimentos e tributados de acordo com as taxas progressivas do IRS.
Vamos considerar um investidor que possui duas frações arrendadas no Porto, com um rendimento mensal total de 1.200 euros (600 euros por fração). Este investidor trabalha por conta de outrem e está atualmente sujeito a uma taxa de IRS de 14%.
Sem englobamento: Os rendimentos prediais de 14.400 euros (1200*12) anuais seriam tributados a uma taxa de 25%, resultando num imposto de 3.600 euros.
Com englobamento: Os 14.400 euros seriam somados aos rendimentos de trabalho, que iriam resultar numa taxa que vamos considerar de 18%, onde resulta um imposto de 2.592 euros. Neste caso, o englobamento seria vantajoso, pois o imposto total seria menor.
Sim, mas quero saber quais são as despesas que posso deduzir!
Quando se trata de deduções, as despesas que podes deduzir aos rendimentos provenientes de arrendamentos são diversas. Eis algumas das principais:
Obras estruturais ou não estruturais: Todas as despesas relacionadas com obras no imóvel, desde que devidamente documentadas.
Certificados energéticos e outras certificações obrigatórias: Custos relacionados com a obtenção destes certificados.
Limpezas e manutenção: Despesas com serviços de limpeza e manutenção regular do imóvel.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): O valor pago anualmente pode ser deduzido.
Seguros: Prémios de seguro do imóvel arrendado.
Condomínio: Despesas de condomínio, quando aplicáveis.
O investidor com duas frações no Porto gastou 50.000 euros em obras numa das frações. Este valor pode ser deduzido para reduzir os impostos. Assim, se os rendimentos anuais são de 14.400 euros e ele deduzir os 50.000 euros das obras, o investidor tem a flexibilidade de não pagar impostos por algum tempo. Mas como e por quanto tempo ele deixa de pagar impostos?
Quando é que deve entrar o Englobamento?
Optar pelo englobamento pode ser uma estratégia fiscal vantajosa, especialmente quando há despesas significativas a deduzir.
Consideremos novamente o investidor com duas frações no Porto. Se ele optar pelo englobamento, pode deduzir os 50.000 euros das obras durante os próximos 6 anos. Supondo que cada fração gera 600 euros por mês, totalizando 1.200 euros mensais ou 14.400 euros anuais, ele poderia deduzir esses valores ao longo dos anos seguintes:
Primeiro ao terceiro ano: Deduz os 14.400 euros dos rendimentos prediais, restando 6.800 euros em deduções para o ano seguinte.
Quarto ano: Deduz os 6.800 euros restantes, e nesse ano iria pagar impostos apenas sobre 7.600 euros.
Caso não optasse pelo englobamento, ele só poderia deduzir as obras no primeiro ano, pagando imposto sobre os rendimentos nos anos seguintes. É essencial guardar todas as faturas para apresentação à Autoridade Tributária em caso de fiscalização.
Conclusão
A escolha entre englobamento e tributação autónoma depende das despesas que tens para deduzir e da tua situação fiscal global. Deduzir corretamente as despesas e escolher o método de tributação mais vantajoso pode resultar em poupanças significativas. Analisa bem a tua situação e, se necessário, consulta um contabilista ou consultor fiscal para otimizar a tua tributação. Com uma boa estratégia, pagar menos impostos é possível e legal.
