Todos os Métodos de Avaliação de Imóveis Segundo às Entidades Internacionais

Quer a IVS (International Valuation Standards) quer como EVS (European Valuation Standards) referem-se existência de três métodos de avaliação para avaliar um imóvel.

Método do Mercado

Método do Custo

Método do Rendimento

As avaliações dos imóveis só podem ser emitidas por peritos avaliadores creditados pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) e destinam-se, na sua generalidade, para os seguintes fins:

• Créditos bancários (mais frequente), como garantia para a hipoteca;

• Processos judiciais;

• Auxiliar em investimentos para o investidor comprador;

• Auxiliar na venda para o vendedor;

• Outras finalidades menos frequentes.

Método do Mercado

É o método mais fácil de usar e que está diretamente relacionado com as transações efetuadas na mesma área geográfica e no mesmo período temporal.

Este método recorre aos valores / m2 de transação que estão a ser praticados na zona do imóvel. Por fim, calcula-se o valor do imóvel a partir de:

Valor = (valor/ m2) x Área do imóvel

Para zonas com reduzido volume de transações é extremamente difícil usar este método para a avaliação do imóvel.

É necessário ter em atenção que os valores de avaliação do metro quadrado de uma residência, deverão ser diferentes dos valores de metro quadrado para outro tipo de imóveis

Com diferentes finalidades, como é o caso de complexos industriais ou até garagens.

Para imóveis onde a caderneta predial inclui as respetivas garagens, será necessário avaliar esta fração em particular.

Método do Custo

O método do custo consiste na ideia de calcular os custos que seriam necessários para construir o mesmo imóvel, no mesmo local, e com características e funções iguais ao existente.

É uma técnica que é muito útil quando temos pouca informação do mercado local, ou quando o imóvel tem características peculiares.

Para a avaliação do imóvel recorre-se à seguinte expressão:

Valor = Valor do Terreno + Custo de Construção – Depreciação

Método do Rendimento

O Método do rendimento está diretamente relacionado com os rendimentos atuais ou os possíveis rendimentos futuros que o imóvel pode gerar.

A formula usada para calcular o valor do imóvel é:

• R= r x 12/t

R – Rendimento anual atual (ou esperado)

r-rendimento mensal bruto

t-taxa de capitalização

Para completar este método, importa saber a taxa de correlação entre o mercado de arrendamento e o mercado de venda num determinado momento, num determinado local com uma determinada tipologia.

Sabendo esta taxa a partir da correlação dos imóveis já existentes, podemos avaliar o imóvel pela seguinte

Fórmula: