Já ouviste falar dos negócios de compra de Propriedade Total para venda em Propriedades Horizontais?
Mas o que significa exatamente este tipo de negócio? Como funciona a conversão de uma propriedade total para propriedade horizontal? E quais são as implicações fiscais envolvidas, especialmente quando se trata de propriedades mistas que incluem habitação e comércio? Vamos explorar todos esses aspetos para que possas tomar decisões informadas e diversificar os teus investimentos.
O que é a propriedade horizontal e o seu título constitutivo?
A propriedade horizontal é um regime jurídico que permite a coexistência de diferentes proprietários em um mesmo edifício, cada um com domínio exclusivo sobre uma fração autónoma e compartilhando as partes comuns do edifício. Este regime é amplamente utilizado em prédios com vários apartamentos, onde cada unidade é uma fração autónoma com seu próprio proprietário.
O título constitutivo é o documento que formaliza a propriedade horizontal. Este documento essencial especifica:
A composição de cada fração autónoma: Identificação detalhada das unidades individuais.
O valor relativo de cada fração: Expressa em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
O fim a que se destina cada fração: Por exemplo, habitação, comércio, escritórios, etc.
As partes comuns do edifício: Áreas como corredores, escadas, elevadores e jardins.
Regulamento do condomínio: Regras de uso e conservação das partes comuns e frações autónomas.
Compromisso arbitral: Mecanismo para resolução de litígios entre condóminos.
Para constituir a propriedade horizontal, é necessário elaborar uma escritura notarial que especifique estas informações, conforme previsto nos artigos 1417.º a 1419.º do Código Civil. Esta escritura deve ser registada na Conservatória do Registo Predial.
Como alterar propriedades totais para propriedades horizontais
A conversão de uma propriedade total para um regime de propriedade horizontal requer uma série de passos e a apresentação de documentação específica. Este processo permite dividir um edifício em frações autónomas, cada uma passível de ser vendida separadamente.
1. Acordo entre Condóminos: O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado mediante acordo unânime de todos os condóminos, conforme o artigo 1419.º do Código Civil. Este acordo é documentado em ata.
2. Escritura Pública ou Documento Particular Autenticado: A modificação do título constitutivo deve ser formalizada através de uma escritura pública ou um documento particular autenticado.
3. Representação do Condomínio: O administrador do condomínio, autorizado pela ata, pode outorgar a escritura ou elaborar o documento particular autenticado.
Documentos Necessários:
Ata de autorização: Aprovada por unanimidade e assinada por todos os condóminos.
Certificação da Câmara Municipal: Documento comprovativo de que as frações autónomas cumprem os requisitos legais.
Este processo garante que cada fração é devidamente individualizada e que o edifício está legalmente preparado para ser dividido em unidades independentes. Quanto aos custos para esta alteração, irá depender dos honorários do solicitador ou advogado responsável pelo processo, e ainda da necessidade ou não da revisão de plantas, que pode acarretar custos na contratação de um arquiteto ou outro tipo especialista. Para uma melhor noção pode consultar o artigo “Depois de 1 ano de artigos, está na hora de pôr as mãos na massa!”
IMT na compra de propriedade total com frações de comércio
Ao adquirir uma propriedade total que inclui frações destinadas a diferentes usos, como habitação e comércio, é importante compreender as implicações fiscais, especialmente no que concerne ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Fração de Habitação: O IMT aplicado às frações destinadas a habitação pode variar dependendo se é para habitação própria permanente ou secundária. As taxas são geralmente mais favoráveis para habitação própria permanente.
Fração de Comércio: Frações destinadas a comércio são tributadas a uma taxa de IMT de 6,5%, comparativamente à habitação. Esta taxa mais elevada aplica-se mesmo se a maior parte do edifício for destinada à habitação.
Por exemplo, se compras um edifício total que inclui tanto apartamentos (habitação) como lojas (comércio), a parte do IMT pago no ato da compra será calculado à taxa de outros prédios que não habitação, o que pode aumentar significativamente o custo total do imposto.
A compra de propriedades totais para venda em regime de propriedade horizontal é uma oportunidade lucrativa no mercado imobiliário, mas exige uma compreensão clara dos processos legais e das implicações fiscais envolvidas. Conhecer as diferenças entre propriedade horizontal e total, os passos para converter a propriedade, e os detalhes sobre o IMT são cruciais para tomar decisões informadas e rentáveis. Este conhecimento permite otimizar os investimentos e aproveitar ao máximo as vantagens oferecidas por este tipo de negócio. Ao dominar estes conceitos, estás mais bem preparado para navegar no mercado e tirar proveito das oportunidades que a compra e venda de propriedades horizontais oferecem.
