Vamos comparar Créditos Habitação! - Aprende a ler os indicadores

Imagina estares à procura de crédito para comprar casa e o intermediário de crédito apresenta-te várias propostas que não consegues decifrar, o que farias nesta situação? Saber ler as propostas e entender as principais diferenças entre elas pode fazer uma grande diferença no teu bolso a longo prazo. Este artigo vai guiar-te na leitura e comparação das propostas de crédito, destacando os indicadores mais importantes que deves considerar.

O que deves comparar nas propostas de Crédito Habitação?

Imagina que o intermediário de crédito te apresenta 3 propostas que podes resumir no seguinte quadro:

Ao receberes várias propostas de crédito habitação, há indicadores específicos que deves analisar com cuidado. Estes indicadores ajudam a entender quanto realmente vais pagar pelo empréstimo e como isso vai impactar o teu orçamento.

1. Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG)

A TAEG é a percentagem que reflete o custo total do empréstimo, incluindo não só os juros, mas também comissões, seguros e outros encargos. Este é o número que te diz quanto vais pagar, no total, pelo empréstimo.

Proposta 1: TAEG de 6,4%

Proposta 2: TAEG de 6,3%

Proposta 3: TAEG de 6,3%

Embora as TAEG das Propostas 2 e 3 sejam iguais, a Proposta 1 tem uma TAEG ligeiramente superior, o que significa que o custo total do empréstimo é maior nessa opção. Temos de perceber que na primeira opção, existe a possibilidade de as taxas de juro diminuírem com o tempo, podendo afetar o custo total.

2. Montante total imputado ao consumidor (MTIC)

O MTIC é o valor total que vais pagar ao longo de todo o empréstimo, incluindo capital, juros, comissões, e outros encargos. Este indicador dá-te uma visão clara do custo final do crédito.

Proposta 1: MTIC de 285.932,18€

Proposta 2: MTIC de 284.663,26€

Proposta 3: MTIC de 283.830,13€

A Proposta 3 apresenta o MTIC mais baixo, o que significa que, no final, pagarás menos com esta proposta em comparação com as outras.

3. Prestação mensal inicial

A prestação mensal inicial é o valor que vais pagar no início do empréstimo. É crucial analisar esta prestação, mas também considerar como ela pode mudar ao longo do tempo, especialmente em empréstimos com taxa mista.

Proposta 1: Prestação inicial de 452,98€

Proposta 2: Prestação inicial fixa de 391,17€ e variável de 463,42€

Proposta 3: Prestação inicial fixa de 388,01€ e variável de 461,72€

A Proposta 3 oferece a prestação inicial fixa mais baixa, mas deves estar preparado para a alteração quando o período fixo terminar e a taxa variável entrar em vigor.

4. Spread e tipo de taxa de juro

O spread é a margem que o banco adiciona à taxa Euribor para calcular os juros do crédito. Quanto menor o spread, melhor, mas é importante considerar as condições, como a necessidade de contratar seguros com o banco.

Proposta 1: Spread de 0,5% com seguros, aumentando para 1,9% sem seguros.

Proposta 2: Spread de 0,5% a 0,7% durante os primeiros 3 anos.

Proposta 3: Spread de 0,5%, mas apenas com seguros.

Se optares por não contratar os seguros com o banco, o spread pode aumentar significativamente. Por exemplo, na Proposta 1, o spread pode subir de 0,5% para 1,9%, o que aumenta a prestação mensal.

Para estudarmos o efeito do spread bonificado, precisamos de entrar em outros detalhes. No próximo artigo vamos estudar o efeito de contratar outros serviços na TAEG e nos outros indicadores.

Qual a melhor proposta?

A melhor proposta depende das tuas prioridades. Se preferes uma prestação inicial baixa e estás confortável com variações futuras, a Proposta 3 pode ser a mais atrativa. No entanto, se tens um perfil mais arriscado e pensas que as taxas de juro Euribor vão baixar em breve, poderás optar pela proposta 1 ou 2.

E na ótica do investimento?

Se estás a considerar um crédito habitação para investimento, é crucial entender que, nos primeiros anos do crédito, a maior parte do pagamento vai para os juros, não para o capital. Isto significa que, se pretendes vender o imóvel rapidamente, como num "fix and flip", vais acabar por pagar uma grande quantidade de juros, o que pode reduzir significativamente o teu lucro. Optar por uma taxa fixa nos primeiros anos pode ajudar a controlar os custos e a prever melhor os lucros, mas considera sempre o impacto dos juros sobre o teu investimento.

Nota: Até ao final deste ano estás isento de comissões de amortização antecipada, no entanto, caso queiras amortizar créditos para o ano, não te esqueças de acrescentar isso aos teus gastos.

Conclusão

Escolher o crédito habitação certo é essencial para garantir que estás a fazer um bom negócio, seja para comprar a tua casa ou investir. Ao comparar propostas, foca-te na TAEG, MTIC, prestação mensal e no spread. Ler a FINE com atenção e comparar detalhadamente as propostas pode poupar-te muito dinheiro a longo prazo. Seja para habitação própria ou para investir, a chave é fazer uma escolha informada e adaptada às tuas necessidades.