Andam todos a deduzir o IVA menos eu, é isso?

Há razões para as transações de imóveis não estarem enquadradas no regime do IVA - Imposto sobre o Valor Acrescentado, conforme o artigo 9.º, n.º 30, do Código do IVA (CIVA). Mas vamos explorar isso melhor.

Esta isenção implica que os profissionais que exercem a atividade de compra e venda de bens imobiliários não cobrem IVA aos seus clientes nas vendas. Consequentemente, estes também não podem deduzir o IVA suportado nas suas compras e aquisições relacionadas com a sua atividade, como obras ou outros encargos.

Impostos associados à compra de imóveis

Além da isenção de IVA, a aquisição de imóveis está sujeita a outros impostos, como o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS). A aplicação do IVA poderia onerar ainda mais o comprador, tornando o bem mais caro. Por este motivo, a isenção de IVA nas transações imobiliárias visa evitar uma carga fiscal excessiva para o adquirente.

Renúncia à isenção de IVA

Embora exista a possibilidade de renunciar à isenção de IVA, sujeitando as operações de venda de imóveis a este imposto, tal opção nem sempre é vantajosa. A renúncia permite que o sujeito passivo deduza o IVA suportado nas aquisições relacionadas com a construção ou renovação dos imóveis. No entanto, esta opção pode resultar num aumento do preço final para o comprador, devido à aplicação do IVA, tornando o imóvel menos competitivo no mercado. Portanto, a renúncia à isenção deve ser ponderada cuidadosamente, considerando o impacto no valor de venda e na atratividade do imóvel.

Sujeitos passivos mistos

Profissionais que realizam simultaneamente operações isentas de IVA (como a venda de imóveis) e operações tributadas (como a prestação de serviços sujeitos a IVA) são considerados sujeitos passivos mistos. Nestes casos, o IVA suportado nas aquisições deve ser deduzido proporcionalmente, de acordo com o método da afetação real ou através do método pro-rata, conforme estabelecido no artigo 23.º do CIVA. Este enquadramento permite uma gestão mais eficiente do IVA, ajustando a dedução do imposto à natureza mista das operações realizadas.

Propostas de redução do IVA na construção

Algumas propostas legislativas têm sugerido a redução da taxa de IVA aplicada à construção, com o objetivo de dinamizar o mercado de construção nova. A aplicação de uma taxa reduzida de IVA poderia incentivar a atividade no setor, tornando os projetos de construção mais acessíveis e estimulando o desenvolvimento urbano. No entanto, tais medidas requerem alterações legislativas e aprovação pelas entidades competentes, sendo necessário acompanhar a evolução destas propostas para avaliar o seu impacto no mercado imobiliário.

Conclusão

A isenção de IVA nas operações de compra e venda de bens imóveis em Portugal apresenta vantagens e desafios para os profissionais do setor. Embora impeça a dedução do IVA suportado nas aquisições relacionadas com a atividade, evita a sobrecarga fiscal para os compradores. A opção pela renúncia à isenção deve ser cuidadosamente avaliada, considerando o impacto no preço final do imóvel e na sua competitividade no mercado. Para profissionais que exercem atividades mistas, a aplicação correta dos métodos de dedução do IVA é essencial para uma gestão fiscal eficiente. Manter-se informado sobre as propostas legislativas relacionadas com o IVA na construção é igualmente importante, pois podem surgir oportunidades para otimizar a carga fiscal e dinamizar o mercado imobiliário.