Como escolher a retenção na fonte na emissão do recibo de renda?
Emitir um recibo de renda no Portal das Finanças parece simples… até chegares à pergunta: “Aplica-se retenção na fonte?”. E é aí que muitos senhorios — mesmo experientes — ficam na dúvida.
Neste artigo, explicamos de forma prática e direta quando deves aplicar retenção na fonte, qual a taxa correta e, principalmente, quem é responsável por entregá-la ao Estado.
Se és investidor imobiliário ou estás a arrendar o teu primeiro imóvel, este guia é para ti.
O que é a retenção na fonte?
A retenção na fonte é, basicamente, um adiantamento do imposto que seria pago no final do ano. Esse valor é retido automaticamente no momento do pagamento da renda e entregue ao Estado — por vezes pelo senhorio, outras vezes pelo inquilino.
Mas a obrigatoriedade de reter (ou não) depende de quem é o senhorio, quem é o inquilino e do volume de rendimentos do senhorio.
Tenho mesmo de fazer a retenção na fonte?
Ao preencheres um recibo de renda no Portal das Finanças, vais encontrar várias opções para escolher a forma de retenção:
Taxa de 25% (Base legal: Artigo 101.º, n.º 1, alínea e) do CIRS);
Taxa reduzida nos Açores: 17,5% ou 20%;
Dispensa de retenção na fonte (Base legal: Artigo 101.º-B, n.º 1 do CIRS);
Sem retenção na fonte (Base legal: Artigo 101.º, n.º 1 do CIRS);
Vou te dar primeiro um exemplo para que percebas a lógica, e depois dou-te um quadro resumo com todas as situações possíveis
Enquadramento-base
Renda mensal: 1.000€
Contrato de arrendamento: 1 ano
Valor anual de renda: 12.000€
- Senhorio é particular (sem contabilidade organizada)
- Inquilino é particular (ex.: família)
Nota importante: Consideramos que o senhorio recebe rendas de outros imóveis e supera os 10,000 € de rendimentos sujeitos a retenção.
Resultado: Tem de aplicar retenção na fonte de 25%
Quem entrega o imposto ao Estado? — O senhorio é responsável por reter 25% de cada renda recebida e:
Entregar essa retenção mensalmente através do Modelo 30 (250 euros mensais), ou
Declarar no fim do ano no Modelo 39, o que é mais comum visto que na prática: como o inquilino é particular e não sabe destas obrigações, normalmente o senhorio recebe os 1.000€ na totalidade e depois tem de fazer esse acerto fiscal por conta própria
⚠️ Esta é a situação mais negligenciada por senhorios — muitas vezes assumem que não têm de reter nada porque o inquilino é um particular, mas se ultrapassarem os 10.000€/ano de rendimentos sujeitos a retenção, já não têm direito à dispensa.
Quadro prático: que retenção aplicar no recibo de renda?
| Situação | Tipo de Senhorio | Tipo de Inquilino | Senhorio com contabilidade organizada | Rendimentos sujeitos a retenção > 10.000eur/ano? | Retenção | Taxa | Quem entrega ao estado? | Observações |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Particular | Empresa | Não | Irrelevante | Sim | 25% | Empresa (inquilino) | Obrigatório – art. 101.º, n.º 1, al. e) do CIRS |
| 2 | Particular | Particular | Não | Não | Não | - | - | Pode selecionar “Dispensa de retenção” no recibo (art. 101.º-B) |
| 3 | Particular | Particular | Não | Sim | Sim | 25% | Senhorio | Pouco conhecido – obrigação de reter e entregar via Modelo 30 |
| 4 | Particular | Entidade pública | Não | Irrelevante | Sim | 25% | Entidade pública | Equiparada a empresa – retenção obrigatória |
| 5 | Particular (residente nos açores) | Indiferente | Não | Irrelevante | Sim ou Não | 17,5% ou 20% | Conforme regime | Ver DLR nº 15-A/2021/A e DLR nº 2/99/A |
| 6 | Particular | Empresa | Sim | Irrelevante | Sim | 25% | Empresa (inquilino) | Mesmo com contabilidade organizada, empresa retém |
| 7 | Trab. Independente | Empresa | Sim | Irrelevante | Sim | 25% | Empresa (inquilino) | Rendimento entra em Categoria B, como locação de bens |
| 8 | Empresa | Particular | Sim | Irrelevante | Não | - | - | Emissão de fatura com IVA – rendimento empresarial |
| 9 | Empresa | Empresa | Sim | Irrelevante | Não | - | - | Só exceções em caso de entidades públicas |
Notas práticas para senhorios
A retenção de 25% é obrigatória se o arrendamento for feito a uma empresa ou entidade pública, independentemente do rendimento do senhorio.
Se arrendas a particulares e tens rendimentos sujeitos a retenção inferiores a 10.000€ no ano anterior, podes selecionar a opção “Dispensa de retenção na fonte” no recibo de renda (art. 101.º-B do CIRS).
Se ultrapassaste os 10.000€/ano, mesmo sem contabilidade organizada, tens de reter e entregar 25% ao Estado todos os meses (usando o Modelo 30), e comunicar anualmente no Modelo 39.
Os benefícios fiscais por duração do contrato não alteram a retenção. A diferença é acertada no IRS.
Conclusões e consequências
Selecionar mal a retenção pode ter consequências:
Se aplicares retenção e ninguém a entregar ao Estado, estás tecnicamente em incumprimento.
Se devias reter e não o fizeste, podes ser notificado pelas Finanças para regularizar com coima.
Se estiveres dispensado mas aplicares retenção, estás a adiantar imposto que só ias pagar no IRS final (ou seja, ficas com menos liquidez).
Bons lucros imobiliários!
