Como Calcular o IMT em Cedência de Contrato de Promessa de Compra e Venda
O Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis, mais conhecido como IMT, em definição, é um imposto que incide sobre as transmissões a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre bens imóveis situado no território português.
Vejamos a incidência deste imposto nas cedências contratuais em CPCV.
Caso tenha dúvidas sobre quanto vai pagar de IMT na compra de um imóvel, não hesite em contactar.
IMT EM CEDÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Para casos de cedência contratual de CPCV, podemos registar três diferentes abordagens, que convém clarificar:
1. Celebração de CPCV COM cláusula de livre cessão da posição contratual.
2. Cedência de CPCV COM cláusula de livre cessão da posição contratual.
3. Cedência de CPCV SEM cláusula de livre cessão da posição contratual.
1. Celebração de CPCV COM cláusula de livre cessão da posição contratual
Consideremos a seguinte situação:
Comprador A apresentasse como o primeiro adquirente de um imóvel para Habitação Própria Permanente no valor de 150,000 euros.
Para garantir, o Comprador A propôs a celebração do CPCV mas com cláusula de livre cessão de posição contratual.
Sinal = 10% x 150,000 = 15,000 euros
Na celebração do CPCV com cláusula de livre cessão de posição contratual, existe lugar a tributação de IMT, no valor de:
Na celebração da escritura, o restante valor a pagar será de:
2. Cedência de CPCV COM cláusula de livre cessão da posição contratual
Consideramos que o Comprador A, antes de celebrar a escritura, ceda a sua posição contratual ao Comprador B, por 25,000 euros. O Comprador B estará a celebrar um CPCV com cláusula de cessão livre. Será tributado em IMT no valor de:
O restante IMT em falta é pago pelo Comprador B na celebração da escritura.
O Comprador A não é reembolsado pelos 273,66 euros pagos inicialmente.
Em mais-valias, o Comprador A obteve um rendimento de 10,000 euros (25.000 - 15.000). Este lucro está sujeito a tributação à semelhança do que acontece para as mais-valias na venda de imóveis.
Valor sujeito a IRS (se particular):
10.000 x 50% = 5.000 euros.
(Valor da mais-valia vai depender de eventuais custos do processo e rendimentos em IRS do Comprador A)
3. Cedência de CPCV SEM cláusula de livre cessão da posição contratual
Numa terceira situação, o CPCV poderá não incluir a cláusula de livre cessão de posição contratual. Neste caso, é necessário que o vendedor aceite a cedência.
O Comprador A terá a possibilidade de provar, no espaço de 30 dias, que não existiram lucros provenientes da cessão da posição contratual, através de documentos idóneos ou concedendo poderes à Autoridade Tributária para aceder às respetivas informações bancárias.
Caso o Comprador A prove que não gerou lucros nesta operação, então não será tributado. Caso não prove, então a tributação processar-se-á nos moldes gerais, isto é:
"considerando como valor tributável sobre o qual incidirá o IMT, o valor constante do ato ou do contrato, acordado entre os promitentes vendedor e comprador no âmbito do contrato-promessa de compra e venda, ou o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior, conforme se encontra estabelecido no n.° 1 do art. 12.° do CIMT."
Assim sendo, no nosso exemplo, e se considerarmos a cedência de posição do Comprador A para o Comprador B pelos anteriores 25,000 euros. Então teremos as seguintes tributações:
Comprador A irá pagar:
Comprador B irá pagar:
