Tudo Sobre um Projeto de Construção

Sabe porque se fala tanto da promoção imobiliária hoje? Conhece as etapas de um projeto de construção? Fique a par com este artigo.

Um projeto de construção ou um projeto de promoção imobiliário, desenvolve-se por diferentes fases. Um projeto deste cariz é desenvolvido em diferentes etapas, por diferentes intervenientes, e a partir de um grupo de especialidades, interrelacionadas, restringidas pelo:

- Âmbito específico

- Orçamento

- Planeamento

Com objetivo de se entregar um “produto” que responda aos objetivos de uma determinada entidade (Dono de Obra/Promotor).

As 6 fases de um projeto de construção são:

1.      Planeamento Inicial

2.      Projeto

3.      Planeamento de Obra em Projeto

4.      Revisão de Projeto

5.      Concurso e Consignação

6.      Construção

1.     Planeamento Inicial

Na primeira fase, o Promotor tem o destaque, pois é este que efetua estudos de análise de riscos, escolhe e contrata a Equipa de Projeto, nomeia o Coordenador de Segurança e Saúde para a fase de projeto e define o Programa Preliminar

O Programa Preliminar é fornecido pelo Promotor ao Projetista e define objetivos do promotor, características orgânicas e funcionais, condicionamentos financeiros da obra e respetivos custos e prazos de execução (artigo 43.º do CCP). Para além disso, também pode conter elementos topográficos, cartográficos e geotécnicos, levantamentos de construções existentes e das redes de infraestruturas locais.

Nesta fase, a Equipa de Projeto/Coordenador de Projeto analisa o Programa Preliminar, analisa e aconselha o Promotor relativamente às melhores soluções, informa o Promotor relativamente às suas obrigações durante todo o processo (fase de projeto e fase de execução).

O Coordenador de Segurança e Saúde elabora a declaração de aceitação da respetiva nomeação, analisa o Programa Preliminar na ótica da segurança para a fase de execução e utilização e elabora um programa diretor para a ação da coordenação de segurança e saúde.

2.     Projeto

Na segunda fase o Promotor analisa e aprova as várias soluções propostas pela equipa de projeto relativas às diferentes fases de projeto. O Coordenador de Segurança e Saúde estabelece a metodologia de trabalho integrado na Equipa de Projeto, apoia tecnicamente a equipa, e produz o Plano de Segurança e Saúde.

No que diz respeito à Equipa de Projeto, os elementos a produzir nesta fase são vários:

- Programa Base: Documento elaborado pelo Projetista a partir do Programa Preliminar, visando a verificação da viabilidade da obra e do estudo de soluções alternativas, o qual, depois de aprovado pelo Promotor, serve de base ao desenvolvimento das fases ulteriores do projeto. Este programa contém um esquema da obra, definição de critérios gerais de dimensionamento, indicações de condicionamentos, peças escritas e desenhadas e outros elementos informativos e estimativa geral do custo de obra;

- Estudo Prévio: Documentos elaborado Projetista, depois da aprovação do Programa Base, visando a opção pela solução que melhor se ajuste ao programa. Este programa contém memória descritiva e justificativa, elementos gráficos sob a forma de plantas, alçados e cortes, dimensionamentos aproximados, definição geral dos processos construtivos, análise de desempenhos térmicos, energéticos e acústicos, e estimativas de custos da obra e respetivos prazos;

- Anteprojeto: Documento a elaborar pelo Projetista, correspondente ao desenvolvimento do Estudo Prévio aprovado pelo Promotor, destinado a estabelecer, em definitivo, as bases a que deve obedecer a continuação do estudo sob forma de Projeto de Execução. Este anteprojeto contém memória descritiva e justificativa, avaliação das quantidades de trabalho, estimativa de custo atualizada, peças desenhadas e outros elementos gráficos.

- Projeto de Execução: Documentos elaborado pelo Projetista, a partir do Estudo Prévio ou do Anteprojeto aprovado pelo Promotor, destinado a facultar todos os elementos necessários à definição rigorosa dos trabalhos a executar. Este projeto contém memória descritiva e justificativa, medições e mapas de quantidades, orçamentos baseados nas quantidades e qualidades de trabalho, peças desenhadas e condições técnicas do caderno de encargos.

3.     Planeamento de Obra em Projeto

Na terceira fase o Promotor e o Coordenador de Segurança e Saúde analisam as fases de projeto, e os diferentes produtos da Equipa de Projeto.

O Projetista nesta fase efetua a coordenação dos diferentes projetos e elabora o plano de trabalhos, as medições e estimativas orçamentais e o mapa de trabalhos e quantidades.

4.     Revisão de Projeto

Nesta fase a responsabilidade assenta na Fiscalização, que tem a tarefa de detetar erros, omissões e incompatibilidades, nos vários elementos do projeto. Os elementos a produzir nesta fase pela Fiscalização são a lista de verificação de peças de projeto, matriz de soluções e relatório de revisão de projeto.

5.     Concurso e Consignação

Na quinta fase o Coordenador de Segurança e Saúde e a Fiscalização elabora/participa na elaboração do programa de concurso, o respetivo processo e anúncio.

A Equipa de Projeto elabora o caderno de encargos e poderá participar na elaboração do programa de concurso.

O Promotor participa na elaboração e análise do programa de concurso, procede ao anúncio de concurso, procede à adjudicação da obra, assina o contrato de obra e procede à consignação da obra.

Quanto às entidades executantes a concurso, estas organizam o processo a apresentar a concurso, fazendo prova da posse das competências necessárias para o exercício da atividade de construção (quando lhe for adjudicada a obra).

A Comissão de abertura de concurso analisa sob ponto de vista formal, as propostas apresentadas pelos concorrentes.

A Equipa de análise de propostas poderá ser constituída por consultores, Fiscalização, Coordenador de Projeto, Coordenador de Segurança e Saúde, e procede à análise e avaliação das propostas apresentadas pelos concorrentes.

6.     Construção

Na fase de Construção, podemos enumerar os intervenientes da seguinte forma, cada um com responsabilidades particulares e indispensáveis:

- Promotor

- Entidades de licenciamento

- Entidades de certificação

- Direção de Obra

- Entidades executantes (subempreiteiros)

- Fornecedores

- Fiscalização

- Equipa de Projeto/Coordenador de Projeto

- Coordenador de Segurança e Saúde

- Serviços de Segurança, higiene e saúde no trabalho

- Gestão ambiental

- Gestão de qualidade