CPCV com Reforço de Sinal – Será a estratégia perfeita para o seu problema?

Este artigo segue a sequência do artigo relativo ao arrendamento com opção de compra pois estes dois são muitas vezes confundidos. No entanto, merecem o seu destaque em particular.

Anote as diferenças para que possa aplicar com clareza.

O CPCV com reforço de sinal é um contrato de promessa de compra e venda como estamos habituados a ver, com as cláusulas que conhecemos, no entanto, tem peculiaridades. A maior peculiaridade é o pagamento repartido no tempo de um reforço de sinal acordado no CPCV.

Geralmente, no momento da celebração do CPCV o promitente comprador efetua o pagamento de um sinal como garantia e não ocupa o imóvel de imediato, apenas após a escritura, e na mesma lógica, num CPCV com reforço de sinal pode ficar acordado a ocupação apenas na escritura.

No entanto, caso acordado entre as partes, o comprador após a celebração do CPCV e o pagamento do sinal (geralmente entre os 10% e 20%) pode ocupar o imóvel e compromete-se a pagar um montante que pode ser mensal, que irá corresponder ao reforço do sinal (que vai parecer uma renda para as duas partes, mas não vamos confundir).

Vamos a um exemplo: Caso o valor de venda do imóvel seja de 200,000,00 euros, e a compra seja para HPP, podemos provavelmente ver um sinal acordado entre as partes referente a 10%, ou seja, 20,000,00 euros. Este montante é pago na celebração do CPCV.

Caso haja lugar a reforço de sinal, poderá ficar acordado entre as partes que o promitente-comprador compromete-se a pagar um valor mensal de 1000,00 euros, por exemplo, durante 2 anos. Assim, no final desses dois anos, e no dia da escritura, o valor que o comprador terá de ter disponível não é 180,000,00 euros, mas sim 154,000,00 euros (200,000 – 20,000 – 1000 x 24).

Este último pormenor descrito, destaca-se por ser uma grande vantagem para o comprador, pois terá um menor valor a pagar no momento da escritura, e eventualmente um menor valor de financiamento. Numa ótica financeira, esta solução permite ao investidor garantir a compra desse negócio com o contrato de promessa, e não descapitalizar de imediato o total montante acordado de venda, recorrendo-se ao pagamento de reforços de sinal por um período acordado. Durante o período de pagamento de reforço de sinal, o comprador tem tempo para recorrer a um empréstimo menor, fazer obras no imóvel com esse capital, aguardar que outro investimento seja concretizado, entre outras opções.

Para o promitente-vendedor, destaca-se uma desvantagem visível a olho nu, que será aguardar pelo valor de venda durante o tempo acordado, no entanto, poderá existir vendedores que não estejam disponíveis para esperar.

Voltando ao exemplo anterior, não podemos esquecer que o valor da escriturar será de 200,000,00 euros, e os impostos associados à transação serão sobre esse valor (ou VPT caso seja maior).

Na particularidade de haver ocupação do imóvel após o CPCV, o comprador terá de pagar o IMT no CPCV apenas se a habitação for para HPS, ficando o pagamento do IS para a celebração da escritura.