Diploma SIMPLEX – Não haveria forma de simplificar a burocracia sem aumentar o risco para os promotores?
No panorama dinâmico do mercado imobiliário, surge uma mudança significativa com a publicação do aguardado Diploma Simplex. Vejamos que transformações podemos esperar com este diploma.
Através do Decreto-Lei n.º 10/2024, este decreto visa reformar e simplificar os processos de licenciamento no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria. O seu propósito é claro: eliminar entraves burocráticos, a partir de uma lógica de "licenciamento zero". Este artigo oferece uma análise profunda dos elementos fundamentais do diploma, delineando as implicações para futuros compradores e explorando os novos prazos e procedimentos estabelecidos.
Compra Sem Exigência de Licença de Utilização
A reforma trazida pelo Diploma Simplex aboliu a exigência legal de licença de utilização, representando uma significativa simplificação do processo de compra de um imóvel. No entanto, esta simplificação não está isenta de desafios. A ausência de uma licença de utilização deixa os futuros compradores potencialmente desprotegidos pela legislação. O diploma destaca os riscos envolvidos, como adquirir propriedades com construções ilegais e complicações no processo de financiamento bancário, evidenciando a necessidade de atenção minuciosa aos detalhes.
Assim sendo, famílias que estão a pensar comprar casa correm os seguintes riscos:
Comprar uma casa ilegal (ou com obras ilegais), que pode vir a ser demolida parcial ou totalmente, se houver queixas dos vizinhos ou se a autarquia fizer uma fiscalização. Por exemplo, se comprar um imóvel que está licenciado para 50 metros quadrados (m2) e que na verdade estão construídos 200 m2;
Comprar uma casa que não cumpre as regras de construção e segurança;
Comprar uma casa sem licença compromete a contratualização do crédito habitação, porque os bancos exigem a licença de utilização para avançar com o financiamento.
Se não conseguirem empréstimo, correm ainda o risco de perder o sinal dado na assinatura do contrato de promessa de compra e venda (CPCV);
Venda da casa no futuro sem licença será mais complexo e com potencial desvalorização.
Fim dos Alvarás de Construção
Uma das mudanças emblemáticas propostas pelo DL 10/2024 é a eliminação do tradicional alvará como título de licenciamento. Em vez disso, as operações urbanísticas agora são oficialmente tituladas pelo recibo de pagamento das taxas legalmente devidas. Esta alteração, conforme descrito no Artigo 74.º, não só simplifica o processo, mas também representa uma transição para uma abordagem mais eficiente e moderna.
Para investidores e promotores imobiliários, estas mudanças têm implicações diretas. A substituição do alvará pelo recibo de pagamento simplifica a obtenção de licenças, reduzindo a carga administrativa associada. Este novo paradigma não só acelera os processos, mas também alinha Portugal com práticas internacionais mais ágeis, tornando-o ainda mais atrativo para investimentos imobiliários.
Medidas Mitigadoras de Atrasos nos Licenciamentos
Os atrasos frequentes nos licenciamentos, uma dor de cabeça conhecida para construtores e promotores imobiliários, recebem destaque especial no contexto do Diploma Simplex. O artigo explora as medidas específicas destinadas a pressionar as câmaras municipais a agilizar os processos de licenciamento. Novos prazos para decisões autárquicas são delineados, e a introdução do deferimento tácito é discutida como uma estratégia para incentivar avanços nas aprovações.
Dito isto, destaque-se os seguintes pontos:
A câmara tem 20 dias para notificar a comunicação previa, caso contrário a responsabilidade fica para os técnicos e podem avançar com a obra. O tempo já não é uma desculpa;
O PIP (pedido de informação prévia) é uma garantia da câmara, e agora tem uma validade de 2 anos;
As entidades que a câmara depende para os seus pareceres já não podem impedir o início da construção caso a câmara ou essas entidades ultrapassem os prazos;
Caso se descubra que a obra tem algum tipo de ilegalidade, então a responsabilidade passa para o técnico que assinou o termo de responsabilidade. (Ainda não está transparente qual o peso desta responsabilidade tendo em conta que muita informação urbanística não é clara, o que dificulta o trabalho dos técnicos);
Para passar de estabelecimento não residencial para habitação, é necessário projeto, no entanto, a câmara passa a ter os prazos de 20 dias para aprovar ou notificar – por exemplo, realizar uma cozinha num escritório, eventualmente vamos precisar de exaustão, isso era implicar obras de alguma profundidade que irá precisar de aprovação da câmara;
Para estabelecimentos comerciais já com condições de habitabilidade, não é preciso aprovação da comunicação previa;
Já não é preciso autorização do condomínio para realizar a alteração do último ponto;
Ficam isentas as obras que têm como finalidade o aumento de pisos, desde que não modifiquem a fachada nem alterem outros loteamentos;
Alterações em coberturas apenas precisam de aprovação se mudar a componente estrutural;
Alterações em fachadas, como é o caso de aplicações de capoto, não precisam de aprovação.
Vantagens e Conclusões
Como previsto, este diploma contém vantagens para o mercado através da simplificação dos licenciamentos, potenciando a rapidez na construção. No entanto, alerta para a necessidade de uma abordagem cautelosa devido a possíveis desafios de segurança e à mudança do ónus para os técnicos responsáveis. Numa era de transformação constante, este diploma representa um marco significativo, redefinindo padrões e processos no setor imobiliário português. Outra redefinição que está contemplado no diploma para 2026 é a integração da tecnologia BIM no processo de licenciamento.
A compreensão clara dessas mudanças é vital para investidores, construtores e compradores que buscam navegar pelo panorama imobiliário nacional de forma informada e estratégica.
