Se pensa vender o seu apartamento de férias, saiba que pode estar isento de mais-valias

No que respeita às mais-valias na venda de imóveis, a complexidade desse imposto assusta os portugueses, tanto que é raro que o vendedor saiba se está ou não isento do seu pagamento. Quando se trata de vender um imóvel em Portugal, compreender as implicações fiscais é essencial. O Pacote Mais Habitação trouxe uma medida relativa à venda de segundas habitações que é importante clarificar. Este artigo serve para compreender em que situações pode usufruir desta isenção para evitar o pagamento da mais-valia, principalmente se estiver a utilizar essa liquidez para fins específicos.

Em futuros artigos será abordado todas as condições para a isenção de mais-valias. Para este artigo vamos apenas explorar a isenção de mais-valias para venda de segunda habitação.

Como funciona a tributação?

Quando vende um imóvel, as Finanças consideram 50% das mais-valias obtidas para efeitos de tributação. Por exemplo, se vender uma propriedade por 150 mil euros, tendo-a adquirido por 100 mil euros, o lucro é de 50 mil euros, mas apenas metade deste valor (25 mil euros) será tributada. Neste caso, tendo em conta que está a vender a título particular, a taxa aplicada dependerá do seu escalão de rendimentos, uma vez que as mais-valias são englobadas no IRS.

O que precisa saber

O programa Mais Habitação introduziu uma norma transitória que isenta de tributação as mais-valias provenientes da venda de terrenos para construção e segundas habitações, desde que o valor obtido seja utilizado para amortizar o crédito de habitação própria e permanente do vendedor ou dos seus descendentes. Esta medida oferece uma oportunidade valiosa para os proprietários que procuram aliviar o peso das suas obrigações financeiras.

É importante notar que esta isenção é apenas para a amortização do crédito para HPP, e não para a compra de uma habitação própria. É importante não confundir que esta isenção não é a isenção de mais-valias da venda de HPP por via do reinvestimento na compra de uma HPP.

Como em qualquer condição para a isenção de impostos sobre mais-valias, é obrigatório reinvestir todo o valor obtido com a venda do imóvel para beneficiar da isenção de imposto sobre mais-valias. Caso contrário, poderá beneficiar apenas de uma isenção parcial, aplicada à parte reinvestida.

Se o valor obtido com a venda do imóvel exceder o montante em dívida no crédito de habitação própria e permanente, a parte excedente será tributada como mais-valias. Além disso, a isenção de mais-valias não se aplica à venda de terrenos rústicos.

Se uma parte do valor da venda tiver sido usada para liquidar o crédito à habitação da casa vendida, esse valor não é descontado à mais-valia. Mesmo que seja utilizado para liquidar o empréstimo que permitiu a compra da habitação, esse valor continua a ser contabilizado como ganho e integra o montante sujeito a imposto.

Como aproveitar a isenção?

Para beneficiar da isenção de mais-valias, é necessário reinvestir todo o valor obtido com a venda do imóvel na amortização do crédito à habitação própria e permanente. A amortização deve ser realizada nos três meses seguintes à venda do imóvel.

O prazo para concretizar a amortização após a venda da habitação secundária é de três meses, mas quem vendeu entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 poderia ainda beneficiar da isenção excecional de mais-valias se amortizasse um crédito de habitação própria e permanente até 7 de janeiro de 2024.

Para quem já pagou mais-valias por venda de habitação secundária e que esteja abrangido por esta isenção, é possível efetuar uma reclamação graciosa à Autoridade Tributária para requerer a substituição da sua Declaração de IRS, incluindo nessa reclamação a amortização feita com total ou parcial mais-valia, sem penalização para o contribuinte.

Concluindo

O programa Mais Habitação foi alvo de várias críticas e até à data não resolveu o problema da habitação em Portugal. Estas medidas surgiram para aliviar os portugueses na matéria de impostos, no entanto, está longe de ter impacto na crise habitacional ou de ter impacto na oferta de habitação. Contudo, estar informado sobre estas medidas, pode trazer benefícios para a sua carteira no momento de pagar impostos, e assim garantir uma transação imobiliária bem-sucedida e sem complicações.