Comprei um apartamento em planta e agora quero revender – Dupla Escritura?

Muitos imóveis comprados em planta, desde o primeiro tijolo até à sua inauguração, sofrem um aumento do seu preço, fruto da própria construção, da inflação do mercado, poderá ser porque apareceu uma estação de metro à porta, ou por outra razão qualquer.

Os investidores que compram neste tipo de negócio têm a oportunidade de vender o imóvel a um preço superior ao que compraram. No entanto, o investidor não pode esquecer de um pormenor importante:

Nas cedências de posições contratuais, o montante da cedência não é possível ser financiado.

Vejamos o que acontece nas cedências de posições contratuais

1. Se eu prometo comprar um imóvel em planta por 150.000,00 €, e cedo o negócio a um interessado por 175.000,00 €;

2. O lucro logicamente será 25.000,00 €;

3. E o interessado irá assinar uma escritura de 150.000,00 €, pois é o valor de venda do imóvel inicialmente estipulado no CPCV.

Nota: Não esquecer que houve entrega de sinal na promessa inicial, que poderemos considerar de 10% (15.000,00 €).

Ou seja, o banco vai emprestar 90% de 150.000,00 €, pois o montante da cedência não é financiado. Isto quer dizer que o interessado terá de ter em liquidez 40.000,00 € (15+25) para dar como sinal. O que para um negócio em que o “bolo” se encontra nos 175.000,00 €, os 40.000,00 € é equivalente a uma entrada de 23%.

Grande parte dos compradores típicos, como por exemplo jovens em início de vida familiar, ter uma entrada de 40.000,00 € é difícil, o que implica que o investidor perde grande parte do seu comprador final alvo. Geralmente estes compradores finais possuem os 10% de entrada, ou atualmente 0% (garantia pública no crédito habitação para jovens).

Então mas qual é a solução?

Como é que o investidor garante que consegue incluir estes compradores no seu negócio?

O que é a Dupla Escritura?

A dupla escritura é simplesmente a compra e revenda de um imóvel em simultâneo. Neste caso, o investidor faz a escritura do imóvel pelo preço prometido com a promotora imobiliária (houve um CPCV antes), e de seguida escritura o imóvel pelo preço combinado com o comprador final. Assim, o comprador final já irá conseguir financiar-se a 90% de 175.000,00 € (ou mesmo a 100%).

No entanto, haverá consequências de impostos caso o investidor não tenha atividade de venda de bens imobiliários.

E o que acontece com os impostos?

Em artigos passados, já analisamos quais os impostos envolvidos nas cedências de posições contratuais - Como Calcular o IMT em Cedência de Contrato de Promessa de Compra e Venda

Tendo em conta que estamos a falar de uma compra e de uma venda, isto implica outro montante de impostos, pois já não é uma cedência de posição, é uma venda.

Se bem se lembra no artigo sobre o IMT em cedências de posições contratuais (link em cima), para o nosso exemplo, segundo a premissa que existe cláusula de livre cessão da posição contratual, o investidor pagou:

1. IMT no CPCV;

2. Mais-valia que irá variar em função do escalão IRS;

No nosso cenário, dupla escritura, os impostos são outros:

1. IMT da compra – no exemplo, será isento pela atividade aberta em compra e venda de imóveis;

2. IS da compra;

3. Mais-valia que irá variar em função do escalão IRS;

Vejamos o quadro abaixo, onde especifica os impostos para cada cenário, onde consideramos fixo o valor inicial do imóvel, como exemplo de um negócio específico, onde o investidor pode escolher qual o caminho que quer optar.

Naturalmente, consideramos que o investidor tem atividade aberta para revenda de imóveis, e que não recorreu a qualquer financiamento. Simulamos que comprador final, tal como descrito no início do artigo, entra com uma entrada de 10%.

Caso tenhas curiosidade em fazer mais testes deste tipo, forneço pelo seguinte link o excel – qualquer dúvida que exista não hesites em contactar.

Conclusão

Da tabela, e fixando o lucro bruto, percebemos que o montante dos impostos a pagar será maior na dupla escritura do que na cedência de posição. No entanto, pelas contas, a diferença no pagamento de impostos é muito pequena. Ou seja, caso a sua estratégia passe por vender o seu imóvel de investimento a um público que provavelmente tenha apenas uma entrada de 10%, talvez faça sentido avançar com a dupla escritura no momento do negócio. Tal como abordado durante este artigo, é bastante diferente ter uma entrada de 17.000,00 € (Dupla Escritura) do que uma entrada de 50.000,00 € (Cedência de Posição).

Bons lucros imobiliários!