Eu sei que não gostas de pagar mais-valias…
Pagar imposto sobre mais-valias pode parecer um encargo indesejado, mas é, na verdade, um sinal positivo: significa que o teu investimento imobiliário gerou lucro. Compreender como este imposto funciona é essencial para uma gestão financeira eficaz e para aproveitar possíveis isenções.
O que são mais-valias imobiliárias?
Mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado por determinados fatores.
Como se calcula o imposto sobre mais-valias?
O cálculo das mais-valias imobiliárias é efetuado da seguinte forma:
Mais-valia = Valor de venda - (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) - (Encargos com a compra e venda + Despesas com a valorização do imóvel)
Valor de venda: Montante pelo qual o imóvel foi vendido.
Valor de aquisição: Montante pago aquando da compra do imóvel.
Coeficiente de desvalorização da moeda: Índice que ajusta o valor de aquisição à inflação, publicado anualmente.
Encargos com a compra e venda: Despesas como escrituras, registos e comissões imobiliárias.
Despesas com a valorização do imóvel: Investimentos em obras de melhoria realizados nos últimos 12 anos.
Formas de isenção do pagamento de mais-valias
Em Portugal, 50% do valor das mais-valias é tributado em sede de IRS, sendo englobado nos restantes rendimentos e sujeito às taxas progressivas deste imposto.
Existem situações que permitem a isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias:
Reinvestimento em habitação própria e permanente: Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda na aquisição de outra habitação com o mesmo fim, num terreno para construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, pode beneficiar de isenção. O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989: Estão isentos de mais-valias os imóveis adquiridos antes desta data, uma vez que o Código do IRS entrou em vigor posteriormente.
Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados: Se vender a sua habitação própria e permanente e aplicar o valor da venda na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida, adesão individual a um fundo de pensões aberto ou contribuição para o regime público de capitalização, destinados a uma prestação regular periódica durante um período não inferior a 10 anos, pode estar isento.
Venda de imóveis ao Estado: A venda de imóveis para habitação ao Estado, Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais pode estar isenta de tributação sobre as mais-valias.
Exemplo prático de cálculo do imposto sobre mais-valias
Imagine que adquiriu um imóvel em 2010 por 100.000 euros e o vendeu em 2023 por 180.000 euros. Suponha que gastou 10.000 euros em obras de melhoria nos últimos 12 anos e teve 5.000 euros em encargos com a compra e venda.
Valor de aquisição ajustado: 100.000 euros x Coeficiente de desvalorização (por exemplo, 1,20) = 120.000 euros.
Despesas totais: 10.000 euros (obras) + 5.000 euros (encargos) = 15.000 euros.
Mais-valia: 180.000 euros (venda) - 120.000 euros (aquisição ajustada) - 15.000 euros (despesas) = 45.000 euros.
Valor tributável: 50% de 45.000 euros = 22.500 euros.
Este valor de 22.500 euros será somado aos restantes rendimentos em sede de IRS e tributado de acordo com as taxas progressivas aplicáveis.
Considerações finais
Compreender o funcionamento do imposto sobre mais-valias imobiliárias permite-lhe planear melhor as suas transações e, quando possível, beneficiar de isenções legais. É aconselhável consultar um profissional especializado para obter orientações específicas e garantir o cumprimento das obrigações fiscais.
