Queres comprar um Armazém mas não sabes por onde começar, certo?
Quando estamos a considerar a compra de um armazém para fins de investimento ou uso comercial, há uma série de fatores urbanísticos que precisam de ser verificados cuidadosamente. Estes podem impactar diretamente a viabilidade do imóvel e o seu potencial de uso. Neste artigo, destacamos alguns dos aspetos mais importantes, que vão desde a segurança no interior do imóvel até à sua envolvente e às especificidades da sua cobertura.
1. Saídas de emergência e medidas contra incêndios
Um dos principais pontos a verificar em qualquer imóvel industrial ou comercial é a conformidade com as medidas de segurança contra incêndios. Segundo o Regulamento Técnico de Segurança contra Incêndios em Edifícios (Decreto-Lei n.º 220/2008), todos os armazéns devem estar equipados com saídas de emergência adequadas, rotas de evacuação claras e sinalizadas, e sistemas de combate a incêndios, como extintores e sprinklers. Devido à complexidade deste tema, nas próximas semanas haverá um artigo a explorar apenas as medidas contra incêndios, onde vou pormenorizar o que é ou não obrigatório.
2. Enquadramento na envolvente do imóvel
Outro ponto relevante é a localização do armazém e o seu enquadramento na envolvente urbana. O Plano Diretor Municipal (PDM) deve ser consultado para verificar se o armazém está inserido numa zona residencial, industrial ou comercial. Se o imóvel estiver numa zona predominantemente residencial, pode haver restrições quanto ao tipo de atividade que pode ser desenvolvida no local, especialmente se for uma atividade que implique movimentação de cargas, produção de ruído ou poluição.
Estas questões podem restringir a viabilidade de certos negócios no local, pelo que deve ser sempre verificado o uso permitido pelo PDM antes da aquisição.
3. Altura dos tetos e estrutura interna
No interior do imóvel, a altura dos tetos é outro fator essencial a ser considerado, especialmente em armazéns que podem vir a ter necessidade de arrumação vertical. Em muitos casos, uma altura superior a 6 metros é ideal para quem precisa de usar empilhadores e outras máquinas de movimentação de materiais. Além disso, a presença de colunas e pilares de sustentação pode influenciar o layout e a circulação dentro do espaço, afetando diretamente a eficiência do uso do imóvel.
4. Acessos e estacionamento
A facilidade de acesso ao armazém para veículos de carga é também um aspeto fundamental. É importante verificar se as estradas que dão acesso ao imóvel suportam o tráfego de veículos pesados e se existem limitações de circulação de veículos de grande porte. O estacionamento é outro fator importante, tanto para o staff como para clientes ou fornecedores, dependendo do tipo de atividade a ser desenvolvida.
5. Zona de cargas e descargas
A zona de cargas e descargas deve ser suficientemente ampla para permitir a movimentação segura de veículos pesados. Esta área deve estar localizada de forma a não interferir com as áreas de circulação de pessoal, minimizando os riscos de acidentes e melhorando a eficiência das operações logísticas.
6. Cobertura do imóvel – Atenção ao amianto
Outro aspeto que deve ser cuidadosamente avaliado é a cobertura do imóvel. Muitas coberturas de armazéns antigos, construídos antes de 2005, podem conter amianto, um material proibido pela legislação europeia devido aos seus riscos para a saúde. O Decreto-Lei n.º 101/2005 estipula a necessidade de remoção do amianto em todas as construções públicas e privadas, devido à sua associação com doenças respiratórias graves, como o cancro do pulmão.
Se o armazém tiver fibrocimento com amianto, poderá ser necessário substituir, o que acarreta custos significativos. Além disso, é importante verificar a regulamentação da DGS (Direção-Geral da Saúde) sobre a remoção segura do amianto e as empresas licenciadas para esse tipo de serviço.
7. Necessidade de casas de banho
Quando falamos de estabelecimentos comerciais e armazéns logísticos, a questão da obrigatoriedade de instalações sanitárias (casas de banho) varia conforme o tipo de atividade, se o espaço é aberto ao público, e o número de funcionários que trabalham no local. Para estabelecimentos comerciais abertos ao público, a obrigatoriedade de casas de banho é clara, e não surge muitas dúvidas.
Quanto a armazéns, pode surgir mais questões. Se o armazém é utilizado exclusivamente por funcionários e não está aberto ao público, a legislação portuguesa obriga à existência de instalações sanitárias adequadas para os trabalhadores, conforme o Código do Trabalho e o Decreto-Lei n.º 243/86, que regula as condições de higiene e segurança nos locais de trabalho. Nestes casos, o número de instalações sanitárias deve ser adequado ao número de trabalhadores que utilizam o espaço.
Caso o armazém seja apenas um ponto de apoio e não tenha funcionários alocados permanentemente, poderá não ser necessária a instalação de várias casas de banho, mas deve haver pelo menos uma disponível para os funcionários que eventualmente venham a trabalhar temporariamente no local.
Conclusão
Adquirir um armazém é um processo que requer atenção aos detalhes, especialmente no que diz respeito às questões urbanísticas. Desde a conformidade com as medidas de segurança, como as saídas de emergência e sistemas contra incêndios, até à verificação da altura dos tetos e a adequação das áreas de cargas e descargas, cada aspeto pode influenciar a viabilidade do imóvel para a sua função desejada. Além disso, a presença de materiais como o amianto nas coberturas é um fator crítico a ser considerado, dado o impacto que pode ter nos custos e na saúde.
